FLASH
Shkruar nga Pamfleti
The Alliance of Free Professionals (APL), referring to the reference prices for the sale and purchase of properties, including apartments, warns that the decision does not reflect reality, while there are areas that favor money laundering and market distortion.
In a letter addressed to the Ministry of Finance, and for the information of Prime Minister Edi Rama and other government institutions, APL emphasizes that the methodology used to set the reference price is not transparent and that a floor value is required.
In the detailed analysis of the draft decision "On the approval of the methodology, rules and procedures for determining the taxable value of real estate 'buildings', calculating the tax on the building and its payment" freelancers emphasize that in its current form, the draft for determining reference prices does not provide any guarantee that inflated transactions or transactions related to illegal phenomena, such as money laundering, have been filtered out, which could further distort average prices.
"The current legislation on income tax has already established a minimum value below which purchase and sale transactions are not accepted. The draft decision follows the same approach by not reflecting cases of price declines, even when these represent real market trends. Such a policy only encourages upward price trends, hindering the natural functioning of supply and demand. As a result, reference prices risk being used more as a fiscal instrument for increasing revenues, rather than as a real market indicator," the APL letter, published by Monitor, emphasizes.
Professionals recommend reviewing problematic provisions by establishing objective, measurable and verifiable criteria, as well as clear limitations to avoid arbitrariness and market distortions.
APL also emphasizes that the use of alternative methods for calculating tax without clear criteria may burden taxpayers due to institutional gaps and non-harmonization.
Following the publication for public consultation of the draft decision on the methodology for calculating the building tax, which proposes an increase in reference prices in districts, the Alliance of Free Professionals (APL) has also addressed a previous letter to the Minister of Finance Petrit Malaj, recommending that citizens' first homes be exempted from the building tax. According to them, such a change directly affects the middle classes and families that own only one residential property.
Full letter
Dear Sirs,
Within the framework of the public consultation on the draft decision in question, several observations and issues of an economic, legal and administrative nature are presented below:
Mungesa e transparencës metodologjike dhe vështirësia për të reflektuar realitetin e tregut
Në relacionin shoqërues parashikohet se çmimet e referencës janë përllogaritur mbi bazën e transaksioneve të viteve 2022–2024, duke përjashtuar ato që “nuk kanë logjikë ekonomike” ose që janë nën nivelin e referencës.
Termi “mungesë logjike ekonomike” nuk shoqërohet me ndonjë kriter të qartë, objektiv apo teknik, gjë që krijon pasiguri ligjore dhe rrezik për subjektivitet në përzgjedhjen e të dhënave. Përjashtimi selektiv i transaksioneve që shënojnë çmime më të ulëta nga referenca, pa një argumentim të qartë, priret të krijojë një pasqyrë të njëanshme të tregut dhe të prodhojë një efekt rritës artificial të çmimeve, duke cenuar parimin e neutralitetit fiskal. Nuk jepet asnjë garanci se janë filtruar transaksionet e fryra apo të lidhura me fenomene të paligjshme, si p.sh. pastrimi i parave, çka mund të shtrembërojë më tej çmimet mesatare.
Kufizimi i mekanizmave të tregut përmes vendosjes së vlerës dysheme
Legjislacioni aktual mbi tatimin e të ardhurave ka vendosur tashmë një vlerë minimale nën të cilën transaksionet e shitblerjes nuk pranohen. Projektvendimi ndjek të njëjtën qasje duke mos reflektuar rastet e rënies së çmimeve, edhe kur këto përfaqësojnë prirje reale tregu.
Një politikë e tillë nxit vetëm prirjet rritëse të çmimeve, duke penguar funksionimin natyral të ofertës dhe kërkesës. Si rrjedhojë, çmimet referencë rrezikojnë të përdoren më shumë si instrument fiskal për rritjen e të ardhurave, sesa si tregues real i tregut.
Përdorimi i projekteve të ardhshme si faktor përcaktues çmimi
Projektvendimi parashikon që çmimi të ndikohet nga projekte të ardhshme zhvillimore apo plane strategjike urbane. Kjo qasje mbart rrezik, pasi përdor projeksione ende të pasigurta dhe jo të realizuara për të justifikuar çmime më të larta, ndërkohë që të dhënat reale të tregut përjashtohen si të papërshtatshme. Përdorimi i pritshmërive të pasigurta si faktorë çmim-formues është i pabazuar në logjikën ekonomike dhe mund të çojë në deformim të tregut.
Neni 2, pika 12(c) – Njohja fiskale e poseduesve pa dokumentacion ligjor
Dispozita e cila e konsideron “përdorues” edhe individin që mban në posedim një njësi pa leje ndërtimi apo dokument pronësie, pa aplikuar për legalizim, krijon precedent të diskutueshëm. Kjo përbën një formë njohjeje fiskale të një situate të paligjshme, duke rrezikuar të perceptohet si nxitje indirekte e ndërtimit informal. Një dispozitë e tillë dobëson përpjekjet për uljen e informalitetit në sektorin e ndërtimit dhe krijon perceptim për legjitimim të faktit të kryer.
Neni 4 – Hierarkia e burimeve të të dhënave dhe pasojat juridike
Priority is given to data verified by the municipality on the ground when these result in a larger area than the area registered in the ASHK. This approach may also include informal constructions or illegal extensions, which are thus treated as facts committed for fiscal purposes. The lack of clear limitations on the implementation of this provision creates legal uncertainty and paves the way for administrative arbitrariness.
Article 5 – Classification of construction units
The provisions of Article 5 allow the fiscal classification of construction units independently of the intended use as defined in the legal documents (construction permit, use certificate, ownership certificate, etc.). This regulation risks relativizing the legal acts of planning and development of the territory, creating inconsistencies between the legal documentation and the fiscal treatment. This contradicts the principle of legality and creates a double standard between entities that respect the legislation and those that operate informally.
Article 16 – Alternative assessment of tax liability
The draft decision foresees the use of alternative methods for determining the taxable value in the absence of official data. This provision risks transferring the burden of the consequences of the lack of administration or institutional coordination onto the taxpayer, even when he has not acted in violation of the law.
The use of the alternative method should be limited to identified cases of intentional tax avoidance, not as a general mechanism to cover administrative loopholes. Otherwise, this would be contrary to the principle of good faith, tax equality and legal certainty.
cONcluSiON
The draft decision, in its current form, presents some uncertainties and controversial situations for the functioning of the real estate market, for legal certainty and for the principle of tax equality. It is recommended to review the problematic provisions by establishing objective, measurable and verifiable criteria, as well as clear limitations to avoid arbitrariness and distortions in the market.
Alliance of Free Professionals – APL
Lini një Përgjigje