FLASH
Shkruar nga Pamfleti
Una regione in preda alla febbre speculativa: chi ne trae vantaggio e chi viene escluso dal diritto all'abitazione?
Cifre che sconvolgono il mercato: dal lusso estremo all'impossibilità reale di costruire un'abitazione.
Il mercato immobiliare nei Balcani non è più un mercato di abitazioni, si è trasformato in un'arena finanziaria, dove le cifre raccontano una realtà sempre più scollegata dalla vita quotidiana dei cittadini.
Il record di 15.000 euro al metro quadro nella zona esclusiva di Belgrado chiamata "Belgrado sull'acqua" è solo la punta dell'iceberg.
In Serbia, il valore totale del mercato immobiliare ha raggiunto gli 8,1 miliardi di euro nel 2025, una crescita che non tiene il passo con l'economia reale. L'appartamento più costoso registrato è stato venduto per circa 1,8 milioni di euro, mentre una casa ha raggiunto i 3,8 milioni di euro. Anche le zone periferiche seguono la stessa logica speculativa: un posto auto a Belgrado ha raggiunto i 66.000 euro, una cifra che in molti casi supera il valore di un appartamento nelle piccole città della regione.
In Montenegro, i prezzi medi hanno raggiunto i 2.910 euro/m², mentre a Budva superano i 3.300 euro/m². A Podgorica, la crescita annua ha raggiunto il 17%, un ritmo tipico dei mercati surriscaldati.
Elemento chiave: fino a due terzi degli acquisti sono effettuati da stranieri, distorcendo il naturale rapporto tra domanda e offerta.
In Croazia, la media nazionale si aggira intorno ai 2.587 euro/m², ma il segmento di lusso sulla costa raggiunge oltre 4.400 euro/m². Nonostante il calo del numero di transazioni, i prezzi non si sono adeguati, un chiaro segnale che la domanda non proviene dai residenti locali, bensì da capitali di investimento e dal turismo.
Ma il quadro si fa ancora più toccante quando l'Albania , e in particolare Tirana , entra nel vivo dell'attenzione.
Nel giro di pochi anni, la capitale albanese si è trasformata da un mercato modesto in uno dei più dinamici e instabili della regione.
Oggi:
· Nelle zone centrali e nei nuovi grattacieli, i prezzi variano da 2.500 a 4.000 euro/m²
· Nei progetti d'élite e nelle residenze di lusso, i prezzi salgono ulteriormente, raggiungendo livelli paragonabili a quelli di alcune città dell'UE.
· Nel frattempo, il salario medio rimane di gran lunga inferiore a quello dei paesi in cui questi prezzi sono considerati "normali".
Ciò significa che il rapporto tra reddito e prezzo degli alloggi a Tirana è tra i più sfavorevoli d'Europa. In pratica, una famiglia media deve lavorare per decenni per potersi permettere un appartamento di dimensioni normali.
In tutta la regione sta emergendo uno schema comune: i prezzi non sono determinati dalla necessità di alloggi, bensì dai capitali speculativi, dagli investimenti esteri e dalla mancanza di alternative finanziarie.
A Belgrado, progetti urbani di rilevanza politica attraggono capitali internazionali; a Budva e sulla costa croata, il turismo e gli acquisti esteri dominano il mercato; a Tirana, l'imponente attività edilizia e il capitale informale mantengono i prezzi artificialmente elevati.
In sostanza, i Balcani si stanno spostando da un mercato basato sui bisogni sociali a uno orientato al profitto finanziario. E questa transizione ha un costo diretto: l'esclusione della classe media dal mercato immobiliare.
Se questi tassi dovessero persistere, lo scenario è chiaro: le città si riempiranno di appartamenti vuoti acquistati a scopo di investimento, mentre i cittadini saranno spinti verso la periferia o l'emigrazione.
Da Belgrado a Zagabria e fino a Tirana, la proprietà sta perdendo la sua funzione fondamentale, quella di diritto, e si sta trasformando in un lusso per pochi.
In questa realtà, la cifra di 15 mila euro/m² non è solo un record. È un monito./ Opuscolo
Një krahasim pa kurrfar logjike,por vezëm me një qëllim për të lartësuar Beogradin që në realitet nuk është ashtu si shkruhet.